Munchen: un studiu imobiliar avertizeaza asupra colapsului imobiliar – expertii explica piata imobiliara

Ar putea izbucni o bula imobiliara la Munchen?

© dpa / Felix Horhager

Piata imobiliara din Munchen pare sa fie din ce in ce mai competitiva. Expertii explica acum tot ce merita stiut si gasesc: „piata este supraincalzita”.

Munchen – Exista un cuvant care ne sperie: bula imobiliara! Cel putin de cand bula a izbucnit in 2008, odata cu criza economica care a urmat, acest cuvant provoaca disconfort. Ne ameninta si asta la Munchen? Un studiu al marii banci elvetiene UBS prezinta o imagine sumbra a situatiei de pe piata imobiliara din Munchen. Potrivit acesteia, Munchen este cea mai supraevaluata piata din lume dupa Hong Kong. 

„Munich-ul este in mod clar expus riscului unei bule imobiliare”, spune strateg-sef de investitii UBS Maximilian Kunkel. www.chrismunguiamusic.biz Daca vrei sa cumperi un apartament, trebuie sa platesti in medie 35 de chirie anuala pentru el! Nebunie! Sau doar piata dintr-un oras bogat? Suntem cu adevarat amenintati cu colapsul imobiliar? Am aruncat lumina asupra diferitelor scenarii cu experti.

Expert imobiliar: „Preturile sunt imense, piata este supraincalzita”

Domnule Dorffmeister, lucrati ca expert imobiliar la Institutul Ifo – spuneti-ne: Exista o bula speculativa in Munchen?

Dorffmeister : Pentru a raspunde la asta, este mai intai important sa definim despre ce vorbim. Simpla referire la preturile imobiliare – fara indoiala supraincalzite – nu merge suficient de departe in opinia mea. Da, cu siguranta exista probleme, dar pentru noi un balon este ceva speculativ. Acesta este primul pilon luat in considerare. Aceasta inseamna ca imobilul este cumparat cu scopul de a le vinde din nou cu profit dupa o anumita perioada de timp. comicbooksex.com Refinantarea prin venituri din chirii nu este folosita deloc. Acest lucru merge atat de departe incat un numar mare de proprietati sunt chiar vacante. 

In plus, aceasta merge mana in mana cu o activitate extrema de constructii noi – al doilea pilon. Apoi avem imprumuturi: in cursul unei bule de pret „clasice”, bancile din tarile cu o bula reala de obicei nu se uita prea atent si acorda imprumuturi acolo unde nu ar trebui sa fie serios. Dar nu avem asa ceva la Munchen. Creditarea a fost in mod traditional conservatoare in Germania. www.cteenporn.com Nu vedem locuri libere in mare masura, rata de indatorare este de asemenea relativ rezonabila, bancile se orienteaza pe valoarea proprietatii pe termen lung si nu pe valoarea actuala de piata – si nici nu avem o cladire noua in explozie. .

Oamenii inca ies in strada pentru ca cred ca ceva nu este in regula.

Dorffmeister: Da, este adevarat. Dar este demonstrat pentru ca se spune ca piata este dominata de rechinii de inchiriere, care cresc preturile. In special, cresterea brusca a chiriilor noilor contractate este intr-adevar o problema majora pentru persoanele cu un buget redus sau mediu al gospodariilor. darienbanktrust.com Dar nu este un simptom al unei bule imobiliare, pentru ca, pe de o parte, preturile pietei rezulta din cerere. Si a crescut enorm, si pentru ca Munchen atrage multi oameni inalt calificati si bine platiti. 

In plus, aici locuiesc multi oameni bogati care – din cauza lipsei altor alternative de investitii – au banii intinsi in numerar. Si chiar daca astfel de persoane contracteaza un imprumut, riscul de neplata este limitat. Practic, insa, se aplica urmatoarele: Piata este cu siguranta supraincalzita! Preturile in Munchen sunt imense, dar exista si o multime de bani in circulatie care macar trebuie „parcate” undeva si care apoi se varsa in zona mare Munchen, de exemplu.

Ce se intampla daca rata dobanzii creste?

Dorffmeister: Nimeni nu presupune ca vom avea dobanzi ipotecare de opt procente in viitorul previzibil – sau chiar doar cinci. www.fabulousthings.net Cu toate acestea, probabil, o crestere de peste un punct procentual va avea deja consecinte negative. In 2014/15, de exemplu, reducerea suplimentara a ratelor dobanzilor cu aproximativ 1,5 puncte procentuale a condus la o extindere semnificativa a creditarii. Este posibil ca aceasta reactie sa functioneze si in directia opusa. Pe termen scurt, insa, este probabil sa se instaleze o panica de aproape, deoarece multi doresc in continuare sa „asigure” ratele scazute ale dobanzilor. Cu toate acestea, chiar si cresterile gestionabile ale ratelor dobanzilor la un nivel inca scazut pot avea efecte grave.

Daca ne uitam la oamenii mici: va fi bine daca se construieste mai mult?

Dorffmeister: Asta depinde. www.practicevue.com O cerere este da, tot la demonstratiile din Munchen, ca problema chiriei sa fie rezolvata atunci cand se construiesc mai multe locuinte sociale. Doar locuintele sociale nu sunt in niciun caz solutia. Desigur, renovarile de lux sunt un exemplu izbitor, dar nu trebuie uitat: daca nu exista suficienta oferta in segmentul cu preturi mai mari, atunci cererea este transferata catre proprietatile de mai jos. Si apoi intra in joc partile interesate care nu erau deloc grupul tinta pentru ca pot oferi mai mult. Iar cei care cauta urgent spatiu de locuit ieftin sunt din nou pe margine. Trebuie construit in toate zonele. dreamercenter.net

Cu asta probabil ca am ajuns la blocajul in rezolvarea problemei?

Dorffmeister : Da. In prezent, putem construi doar 300.000 de apartamente in Germania. Desigur, se elibereaza mai multe autorizatii, dar activitatea efectiva de constructie nu tine pasul. Asta ar avea sens pentru ambele parti, piata inca poate lua foarte mult, si din punct de vedere al unui investitor. Si atunci am avea situatia ca cresterea preturilor s-ar calma putin. fleamarketautosales.com Prognoza noastra presupune o activitate extinsa de constructii rezidentiale pana in urmatorul deceniu. Acest lucru are de-a face cu faptul ca in prezent avem multe de rezolvat, dar din cauza diverselor blocaje si factori perturbatori, putem construi bine doar sub cerere. Aceasta inseamna ca pur si simplu dureaza mai mult pentru a atinge obiectivele stabilite. Prin urmare, industria constructiilor va trebui sa se descurce bine dupa 2020.

Oricine mosteneste o proprietate cade rapid in capcana fiscala din Munchen. Pentru ca valoarea unei case din oras a crescut de cinci ori in ultimii zece ani – cel putin pe hartie. bigorange.net

Consilier pentru datorii Tino Richter: Nu va lasati indusi in eroare! 

Consilierul pentru datorii Tino Richter simte pana astazi consecintele debaclei financiare din 2008 in biroul sau din Munchen. Disponibilitatea de a investi, de exemplu in asigurari de viata, a scazut brusc in randul populatiei. In schimb, investesc in imobiliare. „Rentabilitatea este garantata pentru ca avem o lipsa de locuinte – un stimulent excelent pentru investitori”.

Gospodariile private pot fi tentate sa cumpere din cauza dobanzilor scazute. Cel mai tarziu cand vine vorba de finantarea ulterioara, lucrurile se vor incorda. itx.quatropartners.com Bucul este inevitabil, crede Tino Richter. „Banuiesc ca vor aparea probleme majore pe piata in cel tarziu zece ani.” In munca de zi cu zi, consilierul in datorii nu numai ca intalneste oameni care au indus in eroare cumparandu-si propria locuinta. Chiriasii sunt, de asemenea, prinsi in datorii. „Costul vietii si chiriile explodeaza”, a spus Richter. 

La inceputul unei inchiriere exista si investitii precum o bucatarie utilata sau mobilier nou. www.masonlight.com Familiile tinere stau adesea in fata lui Tino Richter.

• snaptube
• meme
• joc cu bile
• dictionar
• skype
• selfawb
• ing
• euro
• google
• insse
• xscores
• random number generator
• the witcher
• placinta cu mere
• philips
• therme
• catmobile
• humanitas
• game
• coltare extensibile

„Academicieni care castiga impreuna 6.000 de euro net. Atunci femeia ramane insarcinata, se pierde al doilea venit, dar imprumuturile pentru masina sau mobilier continua sa mearga si se datoreaza chiria lunara de 1500 de euro.„Planificarea financiara nu mai functioneaza! Fenomen pe care consilierul in datorii il observa: „La imprumut, multi se uita doar la suma neta a creditului. Interesul este adesea trecut cu vederea. daks.yogadoggy.com ” 

Potrivit lui Richter, lipsa extrema de spatiu de locuit din Munchen inseamna ca teama de a pierde o proprietate este imensa. „Multi prefera atunci sa manance mai putin si sa faca taieturi mari in viata personala pentru a-si pastra casa.” Datoria nu mai este in veniturile mici – a ajuns de mult in clasa de mijloc. Acest lucru se datoreaza si aspectului frumos care trebuie pastrat mereu la Munchen: „Ai succes, conduci o masina grasa, traieste sic – si traieste cronic peste mijloace”.

Citeste si:  Respingerea a venit prin WhatsApp: „Vom fi in strada pe 1 noiembrie”

Agentii imobiliari explica cumparatorilor regulile de aur

Indiferent daca se inchiriaza sau se cumpara: Munchen este un loc scump de locuit. Potrivit Immowelt, chiria medie este de 17,90 euro pe metru patrat, iar chiriile au crescut cu 61 la suta in ultimii zece ani. jesusfebus.com Cei care pariaza pe proprietate nu sunt mai bine. Procesele de licitatie cresc preturile terenurilor.

Werner Schandow lucreaza ca agent imobiliar in Munchen de 41 de ani. Intr-un interviu acordat lui tz, el a declarat: „Vad de fapt o bula aici, iar daca se sparge si exista o scadere economica, atunci unii cumparatori se vor confrunta cu probleme majore – cei care aveau mai putin de zece la suta capitaluri proprii. Achizitiile sub 30 la suta capitaluri proprii sunt nefondate.”

„Am constatat ca clientii nu sunt dispusi sa plateasca niciun pret”, relateaza agentul imobiliar Sabine Reske de la Premium Immobilien Oberbayern. www.njcourts.cc Expertul imobiliar vede clar faptul ca situatia de pe piata de inchiriere escaladeaza ca un esec al orasului sau al politicii. Pe o perioada lunga de timp, s-a neglijat adaptarea nevoii de apartamente profitabile la cererea in crestere. „Subiectul a fost in mintea noastra de mai bine de zece ani”, spune Reske. „Cu toate acestea, uneori ma intreb daca exista intr-adevar o astfel de nevoie atunci cand partilor interesate li se ofera un apartament de inchiriere atractiv si apoi sari peste o intalnire individuala fara scuze.”

Nu este un caz izolat, asa cum subliniaza Reske – si poate fi gasit in toate categoriile de pret. Pe de alta parte, din disperare, cei interesati solicita apartamente pe care efectiv nu le pot permite. buyermatch.com Potrivit lui Reske, regula de aur: chiria lunara inmultita cu trei ar trebui sa fie disponibila net. „Nu pot inchiria un apartament cu 900 de euro net de chirie cuiva care castiga 1.800 de euro net cu constiinta curata.” O problema de matematica in care Sabine Reske se simte responsabila atat pentru proprietar, cat si pentru chirias. De multe ori doar bunul simt si perseverenta ii ajuta pe cei care cauta un apartament.

Dupa criza financiara din 2008, bancile au devenit mai precaute cand vine vorba de finantarea achizitiilor de proprietati, a spus Reske. www.get-different.com „De obicei, se verifica cu atentie daca finantarea se potriveste sau nu”, explica ea.

Industria de brokeraj asteapta cu nerabdare ce se va intampla peste zece pana la 15 ani. „In momentul de fata suntem intr-o faza de dobanzi scazute, multi isi pot deservi bine ratele.” Dar ce se intampla cand expira contractele de imprumut? „Daca ai fost destept, ai acceptat cu jumatate de procent mai mult si ai asigurat dobanda pentru 15 pana la 20 de ani.” Cu toate acestea, avand in vedere cresterea ratelor dobanzilor, daca vrei sa obtii o finantare ulterioara in conditii favorabile inainte de sfarsitul unui an din contract, de obicei, trebuie sa obtineti o penalitate pentru plata anticipata a unui Shell. Prin urmare, Reske considera ca bancile au obligatia de a-si regandi comportamentul in afaceri, astfel incat clientii lor sa isi poata pastra proprietatile. doghunter.info

Citeste si:  Nebunia imobiliara la Munchen! Crestere cu 28% a valorii pana in 2020.

Consilier Sparkasse: Nu sunt posibile profituri

Marcus Widrich nu vrea sa aprobe avertismentele colegilor sai de la UBS Bank. Widrich este responsabil pentru vanzarea imobilelor rezidentiale la Stadtsparkasse. „Vedem o piata destul de stabila in Munchen”, spune Widrich. Destul de stabil inseamna si: „Probabil ca nu va mai exista o crestere a valorii ca cea pe care am vazut-o in ultimii trei ani”.

Scaderea preturilor, izbucnirea unei bule imobiliare – Widrich nu se asteapta la asta. idone.com „Economia merge bine. Suprafetele sunt limitate, oferta este prea mica. In acelasi timp, afluxul nu se opreste. De fapt, asta ar trebui sa duca la cresterea preturilor ”, spune Widrich. „Si pentru ca costurile de constructie vor continua sa creasca in viitor, preturile nu pot scadea deloc”.

Acest lucru este valabil si pentru zona inconjuratoare. nipntuck.us „Si aici preturile sunt mari”, spune Widrich. In acelasi timp, zona inconjuratoare a crescut. In timp ce zona S-Bahn era limita naturala pentru preturile imobiliare exorbitante din Munchen, acest lucru se aplica acum intregii regiuni metropolitane. „Tot ceea ce poate fi atins in decurs de o ora cu ICE este practic o parte din el”, spune Widrich.

Mai presus de toate, autorii studiului UBS critica faptul ca nici macar cei cu venituri mari nu isi mai permit sa cumpere un apartament. „Dar nu ar trebui sa te uiti doar la venituri, la urma urmei, exista o cantitate enorma de capital disponibil”, spune Widrich. www.recycleasiaalliance.com Adesea este vorba de cadouri sau mosteniri de la parinti sau socri. Un astfel de sprijin familial este implicat in aproape fiecare achizitie de locuinte private.

Echitatea este un criteriu important pentru creditare. „De regula, ar trebui sa fie de 20 la suta. De asemenea, acordam atentie unei rate ridicate de rambursare de 2,5 pana la 3 la suta”, explica Widrich. Ratele scazute ale dobanzii ar trebui folosite pentru rambursari – si ca protectie impotriva surprinderii de cresterea ratelor dobanzilor atunci cand luati un imprumut ulterior. Widrich, a carui echipa organizeaza anual 400 de proprietati individuale bune si finanteaza 4.000 bune, pune un accent deosebit pe o evaluare realista a proprietatilor oferite, care nu trebuie sa se bazeze pe preturi de top. „In prezent, inca vedem o investitie in imobiliare ca fiind valoroasa”.

Citeste si:  Gama nebuneasca de pret: Casele din Munchen au devenit mult mai scumpe din 2006.

O proprietate cu totul speciala este acum de vanzare pe Lacul Starnberg. Un apartament in castelul imperial „Sissi”. Cu toate acestea, are un pret princiar.

mk, kh, vp, sas