Mai multe lectii de la Conferinta privind imprumuturile comerciale mari

Saptamana trecuta am scris un articol de training intitulat „News from the Big Commercial Loan Conference”. Acest articol continua aceste comentarii.

Inainte de a intra in lectii suplimentare de imprumuturi comerciale, va rog sa-mi permiteti sa va amintesc de un alt punct de predare pe care l-am impartasit cu cateva luni in urma. Daca vine un imprumutat sau un dezvoltator, in rolul tau de bancher sau de broker comercial ipotecar si el iti cere sa-l ajuti sa creezi un imprumut comercial pentru constructii mari, prima intrebare din gura ta ar trebui sa fie: „Poti, te rog, arata-mi redarea unui arhitect? ” Daca nu are deja unul, dezvoltatorul este un incepator, iar el iti pierde timpul.

Imprumuturile comerciale pentru constructii comerciale mari (10 milioane de dolari +) sunt rareori finantate fara redarea unui arhitect, cum este cel prezentat aici. Pe de alta parte, daca dezvoltatorul are o redare frumoasa a arhitectului, fiti incantati. Dezvoltatorul are aproape sigur niste piele reala in joc, iar el are o experienta. Motivul pentru care mentionez acest lucru astazi este ca C-Loans.com a primit aseara o cerere de imprumut pentru constructii comerciale de 45 de milioane de dolari foarte interesanta, iar cererea de imprumut a inclus o redare frumoasa a culorilor. Sucurile mele curg de fiecare data cand primim o cerere de imprumut pentru constructii comerciale cu o redare. Am inchis cu succes acel imprumut pentru constructie de 18,5 milioane de dolari pentru proiectul de utilizare mixta din Wisconsin, prezentat mai sus, si am castigat o taxa foarte frumoasa.  

In timp ce suntem pe tema experientei, cine isi aminteste cum o demonstreaza un dezvoltator experienta sa de constructie si dezvoltare? Este un document cu o pagina sau doua pagini, foarte asemanator cu un CV, numit curriculum vitae sau CV In plus fata de fondul sau educational si de angajare, o lista de CV si descrie toate proiectele de constructie pe care le-a finalizat un dezvoltator.

Array

Fiecare pachet de imprumuturi pentru constructii comerciale trebuie sa aiba un CV evidentiat in mod proeminent.

Bine, acum sa vorbim in cele din urma despre mai multe conferinte de imprumut comercial. O sa va amintiti ca am scris ca trei valuri enorme de imprumuturi comerciale uriase se datoreaza in 2015, 2016 si 2017. Acestea sunt imprumuturile pe 10 ani scrise in Wild West zilele din 2005, 2006 si 2007.

In mod surprinzator, multi imprumutati cu imprumuturi care platesc imprumuturile isi platesc penalitatile imense de plata anticipata si refinanteaza din timp. Acestia vor sa profite de ratele ipotecare comerciale scazute, fixe, de astazi, care sunt adesea sub 4% la imprumuturile CMBS foarte mari (acelasi lucru ca si imprumuturile pe conducte). Ei doresc sa blocheze, sa zicem, 3.875% pentru urmatorii 10 ani. Evident, debitorii care fac acest lucru sunt cei ale caror imprumuturi comerciale scad in mai putin de 18 luni. Intrucat ratele dobanzilor la Trezoreria SUA pe termen scurt sunt atat de scazute incat nu sunt practic inexistente, penalitatile de plata anticipata in caz de defectiune sunt aproximativ egale cu platile lunare in valoare de 12-18 luni, pe care le scadeau in anul urmator la un an. si jumatate.

Array

Unul dintre expozantii la show-ul MBA CREF a fost o companie infrangatoare, o companie care asambleaza banda de valori mobiliare americane care inlocuieste principalul lunar si platile de dobanzi, plus plata cu balon, pentru care un imprumutat CMBS este responsabil daca vrea sa plateasca in avans. imprumutul sau. Oricum, aceasta companie infrangere a mentionat ca erau mai aglomerate decat un cuier de hartie cu un singur armat.

Am vorbit cu un ofiter comercial de imprumuturi pentru unul dintre cei mai mari initiatori de imprumuturi CMBS din tara – una dintre cele mai mari banci de investitii din tara. (S-au alaturat C-Loans.com la conferinta.) El a mentionat un tip de imprumut de care nu auzisem niciodata.

Acest imprumut de conduita va face imprumuturi pe termen intreg numai pentru dobanda ! Intr-adevar?

In 2005, 2006 si 2007, concurenta pentru imprumuturile CMBS a fost atat de acerba incat creditorii care au condus sa inceapa sa faca imprumuturi cu primele sase luni fiind doar cu dobanda. Apoi, urmatorul imprumut CMBS si-a extins perioada de interes doar la un an. Apoi, cel mai mare prost a extins partea de numai dobanda din termenul sau de imprumut de 10 ani pana la doi ani. In cele din urma, cei mai mari prosti au inceput sa faca imprumuturi CMBS, in primii trei ani fiind doar dobanzi!

Puteti vedea problema, nu? Imprumuturile comerciale trebuie sa fie amortizate peste 25 de ani, iar daca proprietatea este mai veche de 25 de ani, multi creditori comerciali cu experienta insista intr-o amortizare de 20 de ani.

Ideea este sa obtineti o rambursare principala pe durata de 10 ani a imprumutului. Asa cum am vazut recent, imobiliare comerciale nu cresc intotdeauna in valoare. Daca ramane stagnant in valoare sau chiar se deprecieaza odata cu inaintarea in varsta, un creditor comercial doreste sa-si vada soldul principal. Un imprumut comercial care incepe cu 75% credit-la-valoare ar trebui indreptat catre 69% imprumut la valoare dupa 10 ani, presupunand ca valoarea proprietatii ramane stagnanta.

Asadar, daca permiteti imprumutatului sa efectueze plati numai pentru dobanda pentru primii doi sau trei ani, valoarea reducerii principale pe care o va fi obtinut dupa 10 ani va fi neglijabila.  

Sa presupunem ca proprietatea este in valoare de 10 milioane dolari initial, iar imprumutatul ia un imprumut de 7,5 milioane USD. Daca cladirea de 10 milioane de dolari – pentru ca este uzata – se depreciaza in valoare de 9 milioane de dolari, iar imprumutul este platit doar la 7,2 milioane de dolari pe 10 ani (din cauza perioadei doar cu dobanda), imprumutatul va avea nevoie de 80,0% LTV nou imprumut pentru a-si refinanta balonul! Acest lucru este esential imposibil. Nici un creditor CMBS nu va acorda un nou imprumut de 80,0% LTV pe o cladire de birouri. Imprumutatul nu va putea refinanta plata balonului sau! Acest tip de risc se numeste risc de refinantare .

Acesta este motivul pentru care autorii financiari si-au incendiat tastaturile scriind despre criza care va urma in imobiliare comerciale. Multe dintre imprumuturile inscrise in 2005, 2006 si 2007 au avut perioade initiale cu dobanda doar intre doi si trei ani. De atunci, valorile imobiliare comerciale au scazut cu 45%. Dumnezeule!

Din fericire, valorile imobiliare comerciale s-au redresat brusc. S-au intors aproape de locul in care au fost in varful lor in 2008. Dar multe dintre imprumuturile care se datoreaza in 2015, 2016 si 2017 au avut perioade indelungate cu dobanda. Uh-oh. Va fi o mare problema in River City si toata lumea o stie.

Asadar, va puteti imagina socul meu atunci cand acest mare creditor de conduita mi-a spus ca acorda imprumuturi pe termen lung numai pentru dobanda. Acesta trebuie sa fi aratat pe fata mea, deoarece ofiterul de credite a explicat: „Multi investitori schimba dintr-o singura proprietate cu o suma imensa de capitaluri proprii, iar din motive fiscale au pus totul pe noua cladire. Prin urmare, daca imprumutatul are nevoie de un nou imprumut de doar 60% imprumut la valoare sau mai putin, il vom face din fericire un imprumut de numai zece ani din dobanda. „

Iata un alt termen financiar comercial pe care l-am invatat, cap ex.  Cap ex  inseamna o cheltuiala de capital. Un renovator de cladiri de apartamente ar putea spune: „Ex-capacul meu este de 12.000 USD pe usa”.

Investitorii de apartamente si creditorii multifamiliari se refera adesea la unitati de apartament ca usi .  Investitorii si creditorii din ospitalitate (hoteluri si moteluri) se refera adesea la camerele hotelului ca chei . Acest lucru are sens, deoarece multe camere de hotel sunt acum apartamente, cu mai multe camere. Termenul, cheile, elimina aceasta confuzie.

Cele mai tari proprietati, din perspectiva creditorilor, sunt acum cladiri de birouri si cladiri industriale. Aceasta era mai multifamiliala, dar noile constructii multifamiliale au permis aprovizionarii cu cererea.

Disponibilitatea conductelor de a imprumuta in statele petice de petrol a scazut brusc. Datorita glutului uleiului, cumparatorii de piese B (subiect pentru o alta zi) nu le vor mai permite in bazinele lor.

Cumparatorii de piese B din rezervele de imprumuturi cauta sa produca aproximativ 15%; desi dupa pierderile anticipate, se asteapta sa netifice doar in jur de 9%.

Bancile, in general, sunt mai infometate pentru imprumuturi imobiliare comerciale, deoarece volumele de imprumuturi de afaceri sunt destul de plate. Proprietarii de afaceri sunt inca prea socati si inspaimantati de Marea Recesiune pentru a-si asuma o multime de datorii suplimentare pentru afaceri (imprumuturi de inventar, imprumuturi pentru echipamente, imprumuturi de creante etc.).

Ultimul lucru pe care il vad in notele mele din conferinta este termenul inginerie financiara . Este posibil sa structurati o afacere imobiliara comerciala larga, astfel incat sa incheie o tranzactie marginala si sa o transforme intr-adevar solid, prin aducerea creditorilor potriviti. De exemplu, Bank of America a finantat recent constructia unui hotel mare din Aruba si s-au simtit confortabili in a lua cele mai sigure 50 de milioane de dolari din acest contract de imprumut de 90 de milioane de dolari, deoarece creditorul din mezaninul potrivit a luat un imprumut de 20 de milioane mezanin senior in spatele lor si dreapta mezanin creditor a luat 20 de milioane de $ Junior de tip mezanin piesa de imprumut.

Prin „drept” ma refer la faptul ca creditorul (creditorii) mezzaninului stiau cu adevarat proprietatile din statiunea off-shore. Creditorii mezanin au adaugat valoare acordului, deoarece fiind dispusi sa investeasca 40 de milioane de dolari in spatele Bank of America, ei au aratat ca investitia a fost un pariu bun. Acestia ar tine imprumutatul pe calea cea buna si, in cel mai rau caz, aveau expertiza si personalul care sa preia statiunea si sa o conduca cu succes, permitand Bank of America sa stea pe loc, aproape fara griji si doar sa colecteze platile sale de dobanda. Aducerea unui bun mezzanin si a creditorilor / investitorilor de capitaluri preferate este o forma de inginerie financiara .

Daca sunteti nou pe blogul meu si doriti sa continuati pregatirea gratuita in domeniul finantelor imobiliare comerciale, va rugam sa accesati blogul meu si sa introduceti adresa de e-mail in caseta Abonament.

Cand voi re-redactati articolele mele, le impartasiti pe Facebook si imi acordati baieti de tip Atta-Linked-In si Google Plus, ma concediati pentru a impartasi si mai multi din cei 35 de ani ai nostri cunoscuti si cicatrici de lupta. Apreciez sincer „aprecierile” dvs. de socializare. 🙂

Va rugam sa nu uitati ca C-Loans ofera acum imprumuturi de afaceri, nu doar imprumuturi imobiliare comerciale.

Este foarte usor pentru un broker comercial de credite ipotecare sa intre in gandul ca aceasta afacere se refera la gasirea ratei cele mai mici. Va rugam sa nu uitati ca imprumutatul vine la dvs. pentru un imprumut comercial, deoarece are nevoie de bani .

Prin urmare, brokerul inteligent va depune fiecare dintre micile sale imprumuturi imobiliare comerciale (mai putin de 2,5 milioane USD) catre Blackburne & Sons. Vom emite – fara taxa – o scrisoare de aprobare a imprumutului. Puteti apoi sa duceti acest LAL la o banca si sa spuneti: „Uitati-va la ce ofera acest creditor privat de bani clientului meu. Puteti bate acest lucru, nu?”

Ganditi-va la zilele de intalnire. Cand aveai o fata draguta pe brat, fiecare fata din bar te verifica; dar cand erai singur, cuvantul „disperat” era scris cu cerneala invizibila pe fruntea ta si fiecare fata din bar avea o lumina neagra. Nu ai avut niciodata o sansa. Razi, dar exista multe adevaruri in ceea ce tocmai am scris. Daca primiti o scrisoare gratuita de aprobare a imprumutului Blackburne & Sons catre o banca, brusc, bancherul va „verifica” imprumutatul.

Asadar, obtineti mai intai o scrisoare de aprobare a imprumutului de la Blackburne & Sons. Apoi, daca imprumutatul s-a saturat sa astepte sau daca banca te lasa sa stai la altul aratand prost, poti oricand sa te intorci la imprumutul nostru. Amintiti-va, imprumutatul are nevoie de bani, nu de o cota de rata.  

Urmatorul test este un test. As schimba cartea de vizita a unui bancher, acordand imprumuturi imobiliare comerciale doar in cele trei judete din jurul celui de-al cincilea oras ca marime din Arkansas, pentru un director gratuit de 2.000 de creditori imobiliari comerciali? Hmmmm. Cue piesa tematica pentru Jeopardy.

Urmatorii trei ani promit sa fie cea mai profitabila perioada pentru brokerii comerciali de credit ipotecar din ultimii 50 de ani … Daca sunteti instruit corespunzator.

Acest lucru s-a intamplat in urma cu aproximativ 10 ani, dar un tip pe nume Alan Dunn statea in biroul sau intr-o zi, cand suna telefonul. Alan, iti amintesti ca ai creat un link pe imprumuturi comerciale pe site-ul tau si ca l-ai indreptat catre C-Loans.com? Ei bine, ghici ce? Tocmai am inchis un imprumut de 19 milioane de dolari care a venit de pe site-ul dvs. si va trimitem un cec pentru 21.250 USD.

Tonuri si tone de noi creditori comerciali s-au alaturat C-Imprumuturilor la aceasta mare conferinta, inclusiv una dintre cele mai mari banci de investitii din lume.

 

Subiecte: Conferinta de imprumut comercial